O Supremo Tribunal Federal, em recente julgamento, apreciou a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial nos contratos de mútuo com alienação fiduciária, previsto na Lei 9.514/1997.
A Tese fixada para o Tema 982 foi a de que: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.
Primeiramente, importante destacar que o objeto de que trata a multicitada Lei nº 9.514/1997, foi a regulamentação sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Por sua vez, e no que mais interessa à presente análise, o artigo 22 e seguintes da lei trouxeram a possibilidade de se alienar fiduciariamente imóvel em contrato de mútuo a um credor que faça parte do SFI, por exemplo, uma instituição financeira e/ou um banco, que terá o direito de se consolidar na propriedade, em havendo inadimplência do mutuário, através de um procedimento extrajudicial, e, portanto, mais célere que o judicial.
Neste ponto, importante destacar, que anteriormente à lei, a principal forma de garantia em contratos de mútuo imobiliário era a hipoteca, o que aumentava os riscos de crédito imobiliário, tanto pela demora para a execução da garantia no caso de não pagamento, quanto pela possibilidade de surgirem outros créditos prioritários.
Assim, cumpre mencionar que o objetivo primordial da lei foi o de criar um procedimento menos custoso e mais célere, visando a diminuição da taxa de juros, aumentando o volume de financiamentos imobiliários, e estimulando o crescimento do setor de construção civil.
E, para garantir tais escopos, o mecanismo criado pela lei 9.514 foi a consolidação feita através de procedimento específico no próprio Cartório de Registro de Imóveis, em que inscrito o bem, na propriedade do mutuante, nos casos de não pagamento, e posterior alienação extrajudicial. Assim, a oferta maior e mais robusta de leilões possibilitou o surgimento de preços mais vantajosos aos consumidores, e se tornou uma alternativa bastante interessante para as instituições integrantes do SFI, por diminuírem os custos e burocracia a serem dimensionados na eventualidade de inadimplemento.
Uma importante ressalva se faz em relação ao direito de preferência já que, mesmo iniciado o procedimento o mutuário pode adquirir o imóvel pelo valor da dívida, acrescida de todas as despesas decorrentes do apregoamento, incluindo a taxa do leiloeiro e o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).
Em que pese a lei datar do final dos anos noventa, muitos foram os questionamentos em primeiro grau e nas Cortes Superiores a respeito da constitucionalidade dos dispositivos relacionados à retomada extrajudicial, em razão de possíveis violações a direitos constitucionais como à propriedade e moradia.
O ponto de destaque no julgamento se refere ao enfrentamento da tese de possível violação dos direitos acima mencionados (propriedade e moradia), sendo consignado pela Corte que “não se infringe o direito à propriedade (CF/1988, art. 5º, XII), visto que a sua concretização, quanto ao bem financiado pelo devedor fiduciante, ocorre somente com o total adimplemento da dívida, existindo, até o cumprimento dessa condição, mera expectativa”.
Dessa forma, a expectativa é que a decisão do STF que reafirma o texto legal, dê mais segurança jurídica aos interessados na aquisição do imóvel pela modalidade de alienação fiduciária – e não hipoteca –, e possibilite o rebaixamento dos riscos da operação pelas instituições de crédito e financeiras, oportunizando taxas de juros mais convidativas.
